Spoluvlastnictví nemovitosti – práva a povinnosti spoluvlastníků

Práva a povinnosti spoluvlastníků v České republice

Každý spoluvlastník má práva a povinnosti, které odpovídají velikosti jeho spoluvlastnického podílu k nemovitosti jako celku. Pokud například jeden spoluvlastník vlastní jednu třetinu nemovitosti a druhý dvě třetiny, zisk z nemovitosti se dělí v poměru 1:2. Stejný poměr platí i pro náklady na údržbu a správu nemovitosti.

Užívání nemovitosti spoluvlastníky

• Pokud jeden spoluvlastník užívá nemovitost výhradně pro své účely a brání druhému spoluvlastníkovi v jejím užívání, poškozený spoluvlastník může požadovat:
  • Umožnění užívání nemovitosti: Druhý spoluvlastník musí přestat bránit v užívání.
  • Vydání bezdůvodného obohacení: Za dobu neoprávněného užívání celé nemovitosti má poškozený spoluvlastník právo požadovat vydání částky odpovídající obvyklému nájemnému.
• Příklad z praxe: Dva spoluvlastníci vlastnili rodinný dům v poměru 50:50. Jeden z nich dům obýval, zatímco druhý byl vyloučen z jeho užívání. Soud přiznal druhému spoluvlastníkovi nárok na náhradu za bezdůvodné obohacení, a to ve výši poloviny obvyklého nájemného.

Bezdůvodné obohacení a dobrovolné neužívání

Právo na vydání bezdůvodného obohacení vzniká i tehdy, pokud spoluvlastník nemovitost neužíval dobrovolně. Výjimku tvoří situace, kdy mezi spoluvlastníky existuje dohoda o tom, že jeden z nich může nemovitost užívat v celém rozsahu. V takovém případě se nárok na bezdůvodné obohacení neuplatní.

Judikatura: Rozhodnutí Nejvyššího soudu potvrdilo, že spoluvlastník, který druhému brání v užívání nemovitosti, je povinen vydat bezdůvodné obohacení, pokud mezi nimi neexistuje výslovná dohoda o výlučném užívání.

Náklady na údržbu a opravy

Spoluvlastníci mají povinnost podílet se na nákladech na údržbu a správu nemovitosti podle velikosti svých podílů. Pokud jeden ze spoluvlastníků vynaloží náklady na opravy nebo údržbu nemovitosti, může po ostatních spoluvlastnících požadovat úhradu jejich podílů na těchto nákladech.

Příklad z praxe: Spoluvlastník opravil střechu společného domu a uhradil celkovou částku 100 000 Kč. Soud přiznal nárok na úhradu 50 000 Kč od druhého spoluvlastníka, který vlastnil polovinu nemovitosti.

Rozhodování o společné nemovitosti

Rozhodování o běžných záležitostech spojených se správou nemovitosti vyžaduje souhlas většiny spoluvlastníků podle velikosti podílů. Pro zásadní rozhodnutí, jako je prodej nemovitosti nebo její zatížení hypotékou, je nezbytný souhlas všech spoluvlastníků.

Zákonná úprava: občanský zákoník stanovuje pravidla pro rozhodování spoluvlastníků, včetně možnosti soudního nahrazení souhlasu v případě nečinnosti některého spoluvlastníka.

Řešení sporů mezi spoluvlastníky

Spory mezi spoluvlastníky lze řešit dohodou, mediací nebo soudní cestou. Pokud dohoda není možná, může spoluvlastník podat žalobu na:

• Určení užívání nemovitosti: Soud stanoví, jakým způsobem budou spoluvlastníci nemovitost užívat.
• Zrušení spoluvlastnictví: Soud rozhodne o rozdělení nemovitosti, jejím prodeji nebo přikázání nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků za náhradu.
• Příklad z praxe: Soud zrušil spoluvlastnictví k rekreační chatě, kterou nebylo možné rozdělit, a přikázal ji jednomu spoluvlastníkovi za cenu stanovenou znaleckým posudkem.

Doporučení pro spoluvlastníky

• Vždy se snažte uzavřít písemnou dohodu o užívání a správě nemovitosti.
• Při větších investicích do nemovitosti informujte ostatní spoluvlastníky a získejte jejich souhlas.
• Pokud vznikne spor, pokuste se jej nejdříve vyřešit smírnou cestou, například pomocí mediace.

Správné pochopení práv a povinností spoluvlastníků může výrazně přispět k předcházení konfliktům a zajištění harmonického užívání společné nemovitosti.

‍