Advokátní úschova

Advokátní úschova při převodu nemovitosti: jak správně sepsat a zkontrolovat smlouvu o úschově

Při převodu nemovitosti bývá advokátní úschova jedním z nejdůležitějších nástrojů, který chrání jak kupujícího, tak prodávajícího. Správně sepsaná smlouva o úschově a volba důvěryhodného advokáta mohou rozhodnout o tom, zda transakce proběhne bezpečně a bez rizik.

V praxi však mnoho lidí uzavírá smlouvu o úschově bez podrobné kontroly nebo ji podepisuje podle vzoru realitní kanceláře, což může být velká chyba.

Co je advokátní úschova

Advokátní úschova je smluvní institut podle zákona o advokacii a občanského zákoníku, kdy advokát přebírá peníze, listiny nebo jiný majetek do úschovy a vydává je oprávněné osobě po splnění předem sjednaných podmínek.

V praxi jde nejčastěji o situaci, kdy kupující složí kupní cenu na účet advokátní úschovy a advokát peníze uvolní prodávajícímu až po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Jak úschova chrání obě strany

• Kupujícího, protože jeho peníze jsou uvolněny až po zápisu do katastru.
• Prodávajícího, protože má jistotu, že kupní cena je skutečně složena a zajištěna dříve, než předá nemovitost.

Úschova tak vytváří neutrální prostředí, ve kterém advokát plní roli schovatele a garanta dohody mezi oběma stranami.

Na co si dát pozor při sepisu smlouvy o úschově

1. Kontrola advokáta
       Ověřte, že je advokát zapsán v seznamu České advokátní komory (ČAK) a nemá pozastavený výkon advokacie ani výkon správy cizího majetku.
2. Účet úschovy
       Peníze musí být vedeny na zvláštním účtu označeném jako „advokátní úschova“, a pro každou transakci musí být zřízen samostatný účet. Advokát nesmí vybírat ani vkládat hotovost a musí vést úplnou dokumentaci o pohybu peněz.
3. Podmínky  výplaty z úschovy
       Tyto podmínky musí být popsány přesně – advokát nesmí vyplatit prostředky dříve, než jsou splněny všechny právní kroky. Typicky se požaduje:

 
• originál nebo elektronický výpis z katastru nemovitostí, kde je kupující zapsán jako výlučný vlastník,
 
• žádné zástavní právo, věcné břemeno nebo poznámka v částech C a D listu vlastnictví,
 

Rozdělení odpovědnosti
   
    Je vhodné, aby v kupní smlouvě bylo výslovně uvedeno, že kupující  splnil svou povinnost složením kupní ceny do úschovy a že riziko ztráty přechází na prodávajícího, případně pokud advokáta vybral kupující, tak by měl riziko nebezpečí nést kupující tj. splněno bude až v okamžiku výplaty peněžních prostředků z úschovy.

Odměna advokáta
    Doporučuje se sjednat ji písemně, včetně určení, kdo ji hradí a kdy je splatná.

Jak můžete úschovu kontrolovat

Díky povinnostem podle usnesení ČAK č. 7/2004 Věstníku advokát:

• hlásí každou úschovu do Elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou,
• informuje banku o kontaktních údajích složitele a oprávněného,
• zajistí, že banka klientům zasílá notifikace o pohybu na účtu úschovy.

Pokud potvrzení od banky nedostanete, může to znamenat porušení povinností advokáta – v takovém případě je možné kontaktovat Českou advokátní komoru.

Pojištění a Garanční fond ČAK

Každý advokát je ze zákona pojištěn pro případ škody způsobené při výkonu advokacie.
Pokud by i přes to došlo ke zpronevěře, mohou být klienti odškodněni z Garančního fondu ČAK.

Shrnutí a doporučení pro klienty

• Vždy chtějte trojstrannou smlouvu (kupující – prodávající – advokát).
• Trvejte na tom, aby výplata proběhla až po čistém výpisu z katastru.
• Nechte si ověřit advokáta a jeho zápis u ČAK.
• Ve smlouvě jasně určete, kdo nese riziko úschovy a kdy je splněna povinnost zaplatit kupní cenu.

Potřebujete zkontrolovat nebo sepsat smlouvu o úschově?

Pokud kupujete nebo prodáváte nemovitost, je vhodné nechat smlouvu o advokátní úschově zkontrolovat zkušeným právníkem.

KLB Real připraví nebo přezkoumá smlouvu tak, aby odpovídala všem právním předpisům a chránila Vaše zájmy.

Kontaktujte nás pro právní kontrolu smlouvy o úschově nebo návrh smlouvy při převodu nemovitosti.

‍