Advokátní úschova při převodu nemovitosti: jak správně sepsat a zkontrolovat smlouvu o úschově

Při převodu nemovitosti bývá advokátní úschova jedním z nejdůležitějších nástrojů, který chrání jak kupujícího, tak prodávajícího. Správně sepsaná smlouva o úschově a volba důvěryhodného advokáta mohou rozhodnout o tom, zda transakce proběhne bezpečně a bez rizik.

V praxi však mnoho lidí uzavírá smlouvu o úschově bez podrobné kontroly nebo ji podepisuje podle vzoru realitní kanceláře, což může být velká chyba.

‍

Co je advokátní úschova

Advokátní úschova je smluvní institut podle zákona o advokacii a občanského zákoníku, kdy advokát přebírá peníze, listiny nebo jiný majetek do úschovy a vydává je oprávněné osobě po splnění předem sjednaných podmínek.

V praxi jde nejčastěji o situaci, kdy kupující složí kupní cenu na účet advokátní úschovy a advokát peníze uvolní prodávajícímu až po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Jak úschova chrání obě strany

• Kupujícího, protože jeho peníze jsou uvolněny až po zápisu do katastru.
• Prodávajícího, protože má jistotu, že kupní cena je skutečně složena a zajištěna dříve, než předá nemovitost.

Úschova tak vytváří neutrální prostředí, ve kterém advokát plní roli schovatele a garanta dohody mezi oběma stranami.

Na co si dát pozor při sepisu smlouvy o úschově

1. Kontrola advokáta
       Ověřte, že je advokát zapsán v seznamu České advokátní komory (ČAK) a nemá pozastavený výkon advokacie ani výkon správy cizího majetku.
2. Účet úschovy
       Peníze musí být vedeny na zvláštním účtu označeném jako „advokátní úschova“, a pro každou transakci musí být zřízen samostatný účet. Advokát nesmí vybírat ani vkládat hotovost a musí vést úplnou dokumentaci o pohybu peněz.
3. Podmínky  výplaty z úschovy
       Tyto podmínky musí být popsány přesně – advokát nesmí vyplatit prostředky dříve, než jsou splněny všechny právní kroky. Typicky se požaduje:

 
• originál nebo elektronický výpis z katastru nemovitostí, kde je kupující zapsán jako výlučný vlastník,
 
• žádné zástavní právo, věcné břemeno nebo poznámka v částech C a D listu vlastnictví,
  

Rozdělení odpovědnosti
   
    Je vhodné, aby v kupní smlouvě bylo výslovně uvedeno, že kupující  splnil svou povinnost složením kupní ceny do úschovy a že riziko ztráty přechází na prodávajícího, případně pokud advokáta vybral kupující, tak by měl riziko nebezpečí nést kupující tj. splněno bude až v okamžiku výplaty peněžních prostředků z úschovy.

Odměna advokáta
    Doporučuje se sjednat ji písemně, včetně určení, kdo ji hradí a kdy je splatná.

Jak můžete úschovu kontrolovat

Díky povinnostem podle usnesení ČAK č. 7/2004 Věstníku advokát:

• hlásí každou úschovu do Elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou,
• informuje banku o kontaktních údajích složitele a oprávněného,
• zajistí, že banka klientům zasílá notifikace o pohybu na účtu úschovy.

Pokud potvrzení od banky nedostanete, může to znamenat porušení povinností advokáta – v takovém případě je možné kontaktovat Českou advokátní komoru.

Pojištění a Garanční fond ČAK

Každý advokát je ze zákona pojištěn pro případ škody způsobené při výkonu advokacie.
Pokud by i přes to došlo ke zpronevěře, mohou být klienti odškodněni z Garančního fondu ČAK.

Shrnutí a doporučení pro klienty

• Vždy chtějte trojstrannou smlouvu (kupující – prodávající – advokát).
• Trvejte na tom, aby výplata proběhla až po čistém výpisu z katastru.
• Nechte si ověřit advokáta a jeho zápis u ČAK.
• Ve smlouvě jasně určete, kdo nese riziko úschovy a kdy je splněna povinnost zaplatit kupní cenu.

‍

‍

Potřebujete zkontrolovat nebo sepsat smlouvu o úschově?

Pokud kupujete nebo prodáváte nemovitost, je vhodné nechat smlouvu o advokátní úschově zkontrolovat zkušeným právníkem.

KLB Real připraví nebo přezkoumá smlouvu tak, aby odpovídala všem právním předpisům a chránila Vaše zájmy.

Kontaktujte nás pro právní kontrolu smlouvy o úschově nebo návrh smlouvy při převodu nemovitosti.

‍

kupni-smlouva-na-nemovitost‍

na-co-si-dat-pozor-pri-nakupu-nemovitosti

vecna-bremena-u-kupni-a-darovaci-smlouvy

‍

‍

Co se stane, pokud banka, ve které je vedena advokátní úschova, zkrachuje?

Advokátní úschova je vedena na zvláštním účtu odděleném od majetku advokáta. Pokud by došlo k úpadku banky, nevstupují peněžní prostředky složené do advokátní úschovy do majetku advokáta ani prodávajícího.

Pro kupujícího je důležité, že kupní cena je zpravidla považována za zaplacenou již okamžikem jejího složení do advokátní úschovy, pokud tak stanoví kupní a úschovní smlouva. Riziko následného nakládání s prostředky tak nenese prodávající.

Současně jsou vklady vedené u bank chráněny systémem pojištění vkladů podle zákona o bankách. Při výběru banky pro úschovu proto doporučujeme využívat renomované a stabilní bankovní instituce.

‍

Může advokát vyplatit peníze prodávajícímu dříve, než se stanu vlastníkem nemovitosti?

Ne. Advokát je povinen postupovat přesně podle podmínek sjednaných v úschovní smlouvě.

Ve většině případů jsou peníze vyplaceny prodávajícímu až po splnění předem stanovených podmínek, zejména po provedení vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.

Advokát nesmí peníze uvolnit dříve ani na základě jednostranného pokynu prodávajícího. Porušení těchto povinností by představovalo závažné porušení zákona o advokacii a profesních předpisů České advokátní komory.

‍

‍